Atenție: Legea Nordis promite doar o falsă senzație de protecție!
„Legea Nordis”, adoptată recent de Senat, promite protecția cumpărătorilor de locuințe. Însă experți juridici în domeniul imobiliar susțin că actul normativ oferă doar o iluzie de siguranță. Avocatul Paul Dumbrăvanu subliniază lipsa garanțiilor reale și menținerea avantajelor disproporționate pentru dezvoltatori, evidențiind că modificările legislative nu abordează cauzele reale ale vulnerabilității cumpărătorilor.
Pe 14 aprilie, Senatul României a aprobat „Legea Nordis”, care are scopul, cel puțin în teorie, de a oferi o protecție sporită cumpărătorilor de locuințe aflate în faza de proiect. Proiectul de lege urmează să fie dezbătut în Camera Deputaților, iar, în cazul în care acesta va fi aprobat, ar putea fi trimis la promulgare.
Minusurile inițiativei legislative
Legea include măsuri menite să sporească siguranța cumpărătorilor, printre care: limitarea avansului la 15%, eșalonarea plăților în funcție de etapele de construcție, sancțiuni financiare pentru dezvoltatorii care deturnează fondurile și acordarea unui statut privilegiat cumpărătorilor în caz de insolvență. Totuși, analiza juridică scoate în evidență trei mari probleme fundamentale:
Dezechilibrul în alocarea riscului financiar
Sistemele europene performante, cum ar fi cele din Franța și Belgia, limitează avansul la 0-5%, în timp ce România permite până la 15%. Dezvoltatorii pot încasa până la 65% din preț înainte de finalizarea lucrărilor, ceea ce reprezintă o expunere excesivă pentru cumpărători, în special în etapa cu cel mai mare risc de eșec.
Abordarea reactivă în locul prevenției
Legea prevede sancțiuni de 1% din cifra de afaceri pentru nereguli, dar nu impune măsuri preventive esențiale, precum conturi escrow sau garanții de finalizare. Sancțiunile aplicate după deturnarea fondurilor nu ajută cumpărătorul care și-a pierdut avansul, fiind o măsură simbolică.
Iluzia statutului privilegiat în caz de insolvență
Deși legea prevede un rang privilegiat pentru cumpărători în masa credală, acest statut este secundar față de creditorii garantați, cum ar fi băncile. Practic, după satisfacerea băncilor, nu mai rămâne mare lucru pentru ceilalți creditori, inclusiv pentru cumpărători.
Modele europene
În contrast, modelele europene oferă o protecție reală a cumpărătorilor. De exemplu:
- Belgia (Legea Breyne): garanție de finalizare obligatorie, avans maxim 5%, plăți corelate cu progresul real și verificabile de un arhitect.
- Franța (VEFA): garanție financiară de finalizare, avans blocat în cont special, drept de reținere a 5% din preț pentru neconformități.
- Polonia: conturi escrow obligatorii și fond colectiv de garantare a dezvoltatorilor.
- Spania: garanții bancare pentru toate avansurile și răspundere subsidiară a băncilor.
Legea adoptată de Senat introduce câteva modificări notabile, cum ar fi: obligația înregistrării antecontractelor în Cartea Funciară, limitarea avansului la 15%, eșalonarea plăților în funcție de stadiul lucrărilor și acordarea unui statut privilegiat în caz de insolvență. Cu toate acestea, fără mecanisme preventive solide și garanții financiare clare, rămâne riscul ca protecția promisă să fie mai degrabă declarativă decât efectivă.
Recomandări
Se recomandă următoarele reglementări pentru a implementa o protecție adevărată a investitorilor în sectorul imobiliar:
- Implementarea unui sistem de garanții financiare obligatorii (de finalizare sau rambursare) emise de bănci sau societăți de asigurare.
- Reducerea plafonului pentru avans la 5-10% și definirea unui calendar de plăți granular, cu etape precise de construcție verificabile profesional.
- Introducerea conturilor escrow obligatorii administrate de terți (notari, bănci) pentru fondurile cumpărătorilor.
- Crearea unui Fond de Garantare al Dezvoltatorilor, finanțat prin contribuții obligatorii, care să intervină în caz de insolvență.
- Implementarea unei responsabilități directe a băncilor pentru verificarea existenței garanțiilor și utilizarea conformă a fondurilor cumpărătorilor.
În concluzie, „Legea Nordis” adoptată de Senat pe 14 aprilie 2025 are scopul de a preveni fraudele din sectorul imobiliar și de a proteja cumpărătorii de locuințe. Printre principalele prevederi ale legii se numără limitarea avansului solicitat de dezvoltatori la maximum 15% din valoarea totală a locuinței, obligația înscrierii promisiunilor de vânzare-cumpărare în Cartea Funciară și depunerea avansurilor într-un cont bancar separat. Totuși, fără o prioritate reală față de creditorii garantați, aceste măsuri riscă să rămână fără efect practic.
