Noua Lege „Nordis” a fost adoptată: Ce beneficii au cei care achiziționează apartamente în stadiul de proiectare?
Legea nr. 207/2025, cunoscută sub numele de Legea „Nordis”, a fost adoptată și a intrat în vigoare pe 11 decembrie, schimbând semnificativ modul în care se desfășoară tranzacțiile imobiliare pentru locuințele aflate în construcție. Această lege impune limite stricte pentru avansurile solicitate de dezvoltatori în antecontractele imobiliare, având ca scop protejarea cumpărătorilor.
Una dintre cele mai importante modificări aduse de lege se referă la momentul în care poate fi semnată promisiunea de vânzare-cumpărare. Înainte de adoptarea legii, dezvoltatorii puteau încheia astfel de acte înainte de autorizarea completă a proiectului. Conform noilor reglementări, promisiunea de vânzare va putea fi încheiată doar după ce:
- autorizația de construire este notată în cartea funciară;
- în cazul condominiilor, este realizată operațiunea de preapartamentare și sunt deschise cărțile funciare pentru viitoarele unități individuale;
- notarul solicită obligatoriu înscrierea promisiunii în cartea funciară.
Astfel, cumpărătorii nu vor mai plăti sume mari pentru apartamente „pe hârtie”, ci doar după ce există garanții juridice că proiectul este autorizat și corect înscris.
Convențiile de rezervare și avansurile
Legea limitează, de asemenea, riscurile financiare în etapa de rezervare a locuințelor. Convențiile de rezervare vor fi valabile pentru maximum 60 de zile, iar avansul cerut nu poate depăși 5% din valoarea imobilului. Dacă, din culpa dezvoltatorului, nu se ajunge la semnarea unei promisiuni de vânzare, acesta este obligat să restituie integral suma în termen de maximum 30 de zile.
În plus, avansurile solicitate în cadrul promisiunilor de vânzare-cumpărare vor fi plafonate în funcție de progresul lucrărilor. Astfel, pentru structura de rezistență se poate solicita maximum 25% din preț, iar după finalizarea acesteia, pentru instalații, maximum 20%. Fondurile achitate ca avans vor fi depuse într-un cont bancar dedicat exclusiv proiectului, iar accesarea acestora se va face doar cu aprobarea diriginelui de șantier.
Reguli și sancțiuni
Dezvoltatorii nu vor putea utiliza banii dintr-un proiect pentru a finanța altul, reducând riscul abandonării lucrărilor din lipsă de fonduri. Nerespectarea acestor reguli poate duce la sancțiuni severe, inclusiv amenzi de până la 1% din cifra de afaceri.
Legea prevede și măsuri tehnice legate de înregistrarea cadastrală. Operațiunile de preapartamentare vor deveni obligatorii din 8 martie 2026, iar până atunci, notarii sunt obligați să noteze promisiunile în cartea funciară, asigurând astfel protecția cumpărătorilor.
Modificări și critici
Forma finală a legii adoptate diferă de cea inițială, două propuneri considerate avantajoase pentru cumpărători fiind eliminate: reducerea cu 25% a onorariului notarial pentru clienții însoțiți de avocat și acordarea statutului de creditor privilegiat cumpărătorilor în caz de insolvență a dezvoltatorului.
Reacțiile din piață nu sunt toate pozitive. Unii dezvoltatori consideră că legea lasă loc de interpretări și nu protejează suficient cumpărătorii, având în vedere sancțiunile reduse pentru nerespectarea regulilor și lipsa unor norme de aplicare clare.
